Ausgabe 2015
1.1. Auskunfts- und Anzeigepflicht des Mieters
Dem Mieter obliegt beim Abschluss des Mietvertrages sowie während der ganzen Dauer des Mietverhältnisses eine Auskunfts- und Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter. Namentlich ist der Vermieter über die Benützung der Wohnung als Familienwohnung zu informieren. Allfällige Änderungen des Zivilstandes, der Zustelladresse des Mieters oder seines Ehegatten sowie Änderungen in den tatsächlichen Verhältnissen, soweit sie die Benutzung der Wohnung als Familienwohnung betreffen, sind dem Vermieter umgehend schriftlich mitzuteilen. Falls dies eine Änderung im Mietverhältnis zur Folge hat, sind die statuarischen Bestimmungen des Vermieters (z.B. Anteilkapital) vorbehalten. Für einen allfälligen Schaden, der dem Vermieter aufgrund einer Verletzung der Auskunfts- und Anzeigepflicht des Mieters erwächst, ist der Mieter ersatzpflichtig.
1.2. Untermiete, Tiere
Dem Mieter sind ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters untersagt:
- Untermiete, Aufnahme erwachsener Personen für mehr als 4 Wochen pro Jahr
- Halten von Tieren
1.3. Zutrittsrecht
Der Vermieter oder dessen Vertreter sind berechtigt, unter 48-stündiger Voranzeige
- für die Vornahme der dem Vermieter obliegenden Reparaturen und Renovationen notwendigen Besichtigungen der Mietsache durchzuführen,
- die Räumlichkeiten für Wiedervermietungsverhandlungen mit Interessenten in der Zeit von Montag bis Freitag zwischen 14.00 und 17.00 Uhr und Samstag zwischen 10.00 und 12.00 Uhr zu besichtigen.
In Notfällen ist der Zutritt auch in Abwesenheit des Mieters erlaubt.
Beim Zutrittsrecht ist auf die Interessen des Mieters angemessen Rücksicht zu nehmen; insbesondere ist die Mietsache so wenig wie möglich zu betreten. Der Mieter anderseits ist bei Abwesenheit in obgenannten Fällen auch bei einer Abwesenheitsdauer von mehr als einer Woche verpflichtet, dem Vermieter eine Person in angemessener Nähe zur Mietsache zu bezeichnen, welche die Schlüssel für den Zutritt zum Mietobjekt zur Verfügung hält. Die Schlüssel können auch beim Vermieter in einem verschlossenen Couvert deponiert werden.
1.4. Zustellung
Das Mietverhältnis betreffende Mitteilungen des Vermieters und Kündigungen an den Mieter und dessen Ehegatten gelten als ordnungsgemäss zugestellt, wenn sie an der zuletzt gemeldeten Adresse zugehen.
2.1. Ordentliche Kündigung
Die Kündigung hat unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist schriftlich, eingeschrieben zu erfolgen. Der 31.12. ist kein Kündigungstermin! Der Vermieter hat dazu ein vom Kanton genehmigtes Formular zu verwenden. Die Kündigung ist gültig, wenn sie spätestens am letzten Tag vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Gegenpartei eintrifft oder bei der Post abgeholt werden kann. Sind mehrere Personen Mieter (Ehe-, Konkubinatspaare und Wohngemeinschaften), muss die Kündigung des Mietvertrages von allen Vertragspartnern unterschrieben sein. Der Vermieter hat die Kündigung oder andere Erklärungen, welche die Beendigung des Mietverhältnisses bezwecken, an alle Vertragspartner zu richten.
2.2. Ausserterminliche Kündigung
Wünscht der Mieter das Mietverhältnis ohne Einhaltung der vereinbarten Fristen und Termine zu lösen, so haftet er bis zur Wiedervermietung, längstens bis zum nächsten vertraglichen Kündigungstermin für den Mietzins samt Nebenkosten und die übrigen Mieterpflichten. Die entsprechende Mitteilung an den Vermieter hat schriftlich zu erfolgen.
Der Mieter hat das Recht, einen zumutbaren Genossenschafter als Ersatzmieter anzubieten. Ohne anderslautende Vereinbarung hat der Vermieter ebenfalls die Pflicht, zumutbare Vorkehrungen für eine vorzeitige Weitervermietung zu treffen. Die mit der vorzeitigen Wiedervermietung verbunden Insertionskosten sind vom ausziehenden Mieter zu übernehmen.
3.1. Fälligkeit
Der Mietzins inklusive der vereinbarten Akonto- oder Pauschalleistungen für Nebenkosten ist im voraus zahlbar und muss jeweils bis Ende des Vormonats überwiesen werden.
3.2. Nebenkosten
Nebenkosten, die vom Werk, der Amtsstelle oder anderen Dritten nicht direkt dem Mieter in Rechnung gestellt werden, dürfen nur in tatsächlichem Umfang und nur sofern sie in diesem Mietvertrag ausdrücklich aufgeführt sind, separat neben dem Mietzins verrechnet werden.
3.3. Akontozahlungen und Abrechnung
Die Heizkosten werden durch Akontozahlungen erhoben. Der Vermieter erstellt jeweils auf Ende des Kalenderjahres die definitive Abrechnung. Die Abrechnung und die daraus resultierenden Nachforderungen, Gutschriften oder Rückerstattungen gelten vom Mieter anerkannt, wenn er diese nicht innert 30 Tagen nach Erhalt mit eingeschriebenem Brief beim Vermieter bestreitet.
Der Mieter hat Einsicht in die dazugehörenden Originalbelege beim Vermieter während dieser Zeit. Nachforderungen und Rückerstattungen sind innert 30 Tagen nach Rechnungsstellung zu bezahlen.
Verlässt der Mieter während der Rechnungsperiode das Mietobjekt, so hat er keinen Anspruch auf Erstellung einer zwischenzeitlichen Abrechnung. Die Verrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten erfolgt nach speziellem Verteiler:
Anteilmässige Belastung | Heizung ohne Warmwasser (%) | Heizung mit Warmwasser (%) |
Januar | 17,5 | 13,6 |
Februar | 14,5 | 12,1 |
März | 13,5 | 11,5 |
April | 9,5 | 9,3 |
Mai | 3,5 | 5,6 |
Juni | 0,0 | 3,7 |
Juli | 0,0 | 3,7 |
August | 0,0 | 3,6 |
September | 1,0 | 3,7 |
Oktober | 10,0 | 9,5 |
November | 13,5 | 10,7 |
Dezember | 17,0 | 13,0 |
Die Betriebskosten werden bei Akontozahlungen nach Massgabe der Raumflächen oder -volumen verteilt.
3.4. Besondere Nebenkosten
Abgaben und Unkosten, die ausschliesslich durch den Mieter verursacht werden, sind auch wenn sie beim Vermieter erhoben werden, vom Mieter zu bezahlen.
Die Kosten für Wasserverbrauch, Abwassergebühren, allg. Strom und Hauswart sind Bestandteil der Nebenkosten. Der Stromverbrauch in der Waschküche geht zu Lasten des Mieters.
3.5. Mietzins- und Nebenkostenanpassungen sowie andere Vertragsänderungen
Beabsichtigt der Vermieter, den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins oder Nebenkosten zu erhöhen oder andere Vertragsbestimmungen zu ändern, so hat er dem Mieter ohne Androhung einer Kündigung das Ausmass und den Zeitpunkt der Inkraftsetzung bekannt zu geben und zu begründen. Mietzins- und Nebenkostenanpassungen sowie andere Vertragsänderungen sind nur auf Termine zulässig, auf den der Vertrag auch gekündigt werden könnte. Die gesetzlich einzuhaltenden Fristen für Mietzinserhöhungen sind zu beachten. Die Mitteilung muss mindestens 10 Tage vor Beginn der Kündigungsfrist dem Mieter zugestellt sein. Es ist das amtliche Formular zu verwenden.
4.1. Forderungen
Der Vermieter ist berechtigt, Mietzins- oder andere Forderungen mit dem Genossenschaftsanteil des Mieters zu verrechnen.
4.2. Pfandrecht
Der Vermieter besitzt auf den Genossenschaftsanteil ein Pfandrecht, solange Mietzins- oder andere Forderungen nicht gedeckt oder streitig sind.
Ansprüche des Mieters infolge Mängel der Mietsache können nicht mit dem Mietzins verrechnet werden. Der Mieter hat gegebenenfalls i. S. von Art. 259 b OR vorzugehen und kann den Mietzins gemäss Art. 259 g OR hinterlegen. Gleiches gilt, wenn der Mieter eine Herabsetzung der Miete geltend machen will.
Die Übergabe erfolgt in der Regel am Mietbeginn ab 12.00 Uhr. Fällt dieser auf einen Samstag, Sonntag oder einen staatlich anerkannten Feiertag, so hat die Übergabe ohne Mietzinsreduktion am nächsten Werktag, ab 12.00 Uhr, zu erfolgen.
Der Vermieter übergibt dem Mieter die in diesem Vertrag genannten Räumlichkeiten und alle vertraglich übernommenen Inventargegenstände in gutem und sauberem Zustand. Ein Anspruch auf Neuwertigkeit der übergebenen Mietobjekte bzw. -Einrichtungen besteht nicht. Soweit Mängel nicht in einem separaten Verzeichnis, welches vom Mieter und Vormieter zu unterzeichnen ist, aufgeführt oder dem Vermieter innert vierzehn Tagen nach Mietantritt mit eingeschriebenen Brief gemeldet werden, wird angenommen, dass die Übergabe ordnungsgemäss und mängelfrei erfolgt ist.
Übernimmt der Mieter beim Einzug vom Vormieter Spannteppiche oder andere Einrichtungen, ist er verpflichtet, für spätere Entfernung derselben und die allfällige Instandstellung insbesondere der sich darunter befindlichen Bodenbeläge sowie der Sockelleisten, besorgt zu sein.
Allfällige und notwendige Reparaturen, die nach Mietantritt durchgeführt werden müssen, hat der Mieter nach schriftlicher Voranzeige des Vermieters zu gestatten. Der Vermieter wird nicht schadenersatzpflichtig, wenn ihn kein Verschulden trifft.
Die Mietsache inklusive allfälliger Inventargegenstände ist in gutem Zustand, unter Berücksichtigung der Altersentwertung sowie der im Übergabeprotokoll vermerkten bzw. bei Mietantritt mitgeteilten Mängel, vollständig geräumt, fachgemäss instand gestellt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln bis spätestens am Tag nach Beendigung der Miete um 12.00 Uhr zurückzugeben. Fällt der Rückgabetermin auf einen Samstag, Sonntag oder staatlich anerkannten Feiertag, hat die Rückgabe am nächsten Werktag bis spätestens 12.00 Uhr zu erfolgen. Die vom Mieter vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten sind so rechtzeitig zu beginnen, dass sie auf Schluss des Mietverhältnisses beendet sind. Mit Ablauf der Mietzeit besitzt der Mieter weder ein Recht des Aufenthaltes in den Räumen noch der Verfügung über dieselben.
Kann der Vermieter aus Gründen, die der Mieter zu vertreten hat (verspäteter Auszug, Rückgabe in mangelhaftem Zustand usw.), das Mietobjekt nicht rechtzeitig einem Mietnachfolger übergeben, haftet der Mieter vollumfänglich für den dem Vermieter daraus entstehenden Schaden.
Mängel und Schäden, für die der Vermieter den Mieter haftbar machen will, sind bei der Rückgabe des Mietobjektes in einem Protokoll festzuhalten und vom Mieter unterzeichnen zu lassen. Wenn dies nicht möglich ist, kann der Vermieter beim Gemeindeammann ein amtliches Protokoll auf Kosten des Mieters verlangen oder dem Mieter durch eingeschriebenen Brief die Mängel innert 10 Tagen mitteilen. Entdeckt der Vermieter später Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, muss er sie dem Mieter sofort melden. Erhebt der Mieter gegen die ihm schriftlich mitgeteilten Mängel beim Vermieter nicht innert 30 Tagen schriftlich Einspruch, gelten diese als von ihm anerkannt. Für die Schadensberechnung anerkennen die Parteien die Richtlinien Schweizerischen Verband für Wohnungswesen (SVW) über die Lebensdauer der verschiedenen Bestandteile der Mietsache.
Der Mieter ist verpflichtet, beim Gebrauch der gemieteten Sache mit aller Sorgfalt zu verfahren.
Der Mieter ist ganz allgemein verpflichtet, alle zumutbaren Massnahmen zu treffen, die der Vermeidung oder Verminderung von Emissionen sowie dem Schutz der Mietsache vor Schäden dienen.
Bei Einbringen von schweren Möbeln sind zweckmässige Unterlagen zum Schutze der Böden anzubringen.
Den gemeinsamen Räumen und Einrichtungen sowie dem genossenschaftlichen Inventar ist Sorgfalt angedeihen zu lassen. Insbesondere müssen die verschiedenen Gebrauchs- und Bedienungsanweisungen befolgt werden.
Bei unsorgfältiger und vertragswidriger Benützung hat der Mieter im Schadenfall die Kosten für Instandstellung und eine entsprechende Entschädigung für den allfälligen Minderwert unter Berücksichtigung der Altersentwertung zu entrichten.
Ebenso verpflichtet sich der Mieter, die Mietsache zu keinem anderen als zu Wohnzwecken zu gebrauchen. Jede Änderung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
Der Mieter hat bei der Benützung der Mietsache auf die übrigen Hausbewohner gebührend Rücksicht zu nehmen. Alles unpassende Verhalten, das die übrigen Hausbewohner erheblich stört, sowie die Verursachung von übermässigem Lärm, Erschütterung, Geruch usw. sind verboten. Von 22.00 bis 07.00 Uhr ist Ruhe einzuhalten. Das Laufenlassen von Waschmaschinen und Tumblern ist in dieser Zeit nicht erlaubt. Die polizeilichen Lärmvorschriften sind einzuhalten. Verletzen der Mieter oder seine Angehörigen, Besucher mehrfach und trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters die erwähnte Pflicht zur Rücksichtnahme auf die übrigen Hausbewohner, so kann der Vermieter mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen und Schadenersatz verlangen (Art. 257 f OR).
Die Erteilung von Musikunterricht in den Mieträumen ist untersagt. Ohne anderslautende Abmachung darf der Mieter resp. seine Angehörigen nicht mehr als 1 Stunde pro Tag, nicht aber in der Zeit von 12.00 bis 14.00 und 20.00 bis 09.00 Uhr, musizieren.
In Ergänzung zu diesem Vertrag wird eine Hausordnung erlassen. Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich zu deren Einhaltung. Soweit sie den allgemeinen Bedingungen widerspricht, geht sie diesen vor.
Mangels anderweitiger ausdrücklicher Abrede ist dem Mieter die Benützung von Plätzen und Räumlichkeiten ausserhalb des Mietobjektes nicht gestattet.
Ausserhalb des Mietobjektes darf der Mieter in keiner Weise Gegenstände irgendwelcher Art lagern oder abstellen. Gibt der Vermieter hiezu ausnahmsweise die Erlaubnis, haftet der Mieter für jeden aus der Lagerung entstehenden Schaden.
Abfälle jeglicher Art dürfen nur an den vom Vermieter bestimmten Orten und in zweckmässiger Weise aufbewahrt werden.
Fahrzeuge jeglicher Art des Mieters und seiner Besucher dürfen nur auf den hierfür ausdrücklich bezeichneten Parkflächen abgestellt werden.
Ist eine Garage mitvermietet, so darf ohne anderweitige Abrede der Vorplatz nicht als Parkplatz benützt werden.
Allfällige Erlaubnisse des Vermieters gelten nur auf zusehen hin. Sie sind ohne Begründung auf eine Frist von einem Monat widerruflich.
Für die Benützung der Personenaufzüge gelten die im Aufzug angeschlagenen Vorschriften, wie auch die sonstigen gesetzlichen Bestimmungen.
Diese ist gemäss Hausordnung auszuführen.
In der Siedlung Holberg erfolgt die allgemeine Reinigung wöchentlich durch eine Reinigungsfirma. Die Kellerräume werden vierteljährlich und der Estrich halbjährlich gemäss Plan gereinigt. Die Reinigung der Waschküche und des Trockenraumes ist Sache des Benutzers.
13.1. Unterhalt im Allgemeinen
Während der Mietzeit obliegt der Unterhalt des Mietobjektes dem Vermieter.
Vom Vermieter zu behebende, während der Dauer des Mietverhältnisses auftretende Mängel, hat der Mieter sofort schriftlich zu melden. Im Unterlassungsfall haftet er für entstehende Schäden. In Notfällen, zum Beispiel Wasserleitungsdefekten oder Überschwemmungen durch Rückstau, ist der Mieter verpflichtet, die unbedingt notwendigen Vorkehrungen sofort selbst zu treffen, wenn Schaden dadurch vermieden oder verkleinert werden kann.
13.2. Verbesserungen und Neuinstallationen
Der Vermieter ist berechtigt, die ihm obliegenden Reparaturen an der Mietsache ungehindert jederzeit durchzuführen. Eine unverhältnismässige Beeinträchtigung des Mieters ist tunlichst zu vermeiden.
Der Vermieter ist berechtigt, im Mietobjekt und an den dazugehörenden Einrichtungen Änderungen, Verbesserungen und Neuinstallationen ungehindert durchzuführen. Er hat diese Absicht dem Mieter unter Einhaltung einer Frist, die um mindestens einen Monat länger ist als die in diesem Vertrag festgehaltene Kündigungsfrist, auf einen der vertraglichen Kündigungstermine hin schriftlich anzukündigen. Wird dadurch der vertragsgemässe Gebrauch der Mietsache wesentlich beeinträchtigt, so hat der Vermieter dem Mieter eine angemessene Mietzinsreduktion zu gewähren.
13.3. Kleiner Unterhalt
Die kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsache vorzunehmende Reinigungen, Ausbesserungen und Instandstellungen gehen zu Lasten des Mieters. In der Regel zählen dazu Reparaturen, Unterhaltsarbeiten etc., deren Kosten im Einzelfall 1 % des Jahresnettomietzinses nicht übersteigen. Die Behebung von Verstopfungen der Siphons und der Abläufe bis zum Hauptstrang geht in jedem Fall zu Lasten des Mieters. Die erforderlichen Arbeiten sind während der Mietzeit fachgemäss auszuführen oder ausführen zu lassen. Im Unterlassungsfall haftet der Mieter für eine allfällige Schadensvergrösserung.
Die Mieter im HOLBERG und WIDENSTRASSE sind für Reinigung und, sofern nötig, für das Einölen der Jalousieläden verantwortlich.
13.4. Untergeordnete Mängel
Untergeordnete Mängel, soweit diese nicht zu Lasten des Mieters fallen, darf der Mieter erst nach erfolgloser schriftlicher Reklamation auf Kosten des Vermieters beheben lassen.
14.1. Änderungen am Mietobjekt
Bauliche Veränderungen und Vorrichtungen irgendwelcher Art im und am Mietobjekt dürfen vom Mieter nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden. Mit der Zustimmung verzichtet der Vermieter nicht auf das Recht, die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu verlangen. Die Pläne und Kostenvoranschläge müssen dem Vermieter vorgelegt und von ihm unterzeichnet werden. Allfällige behördliche Bewilligungen hat der Mieter einzuholen. Er hat ausserdem die üblichen Bauversicherungen abzuschliessen resp. deren Kosten zu tragen.
Der Vermieter ist berechtigt, bei grösseren Investitionen zur Abwendung von Bauhandwerkerpfandrechten zu verlangen, dass die voraussichtlichen Kosten auf einem Sperrkonto oder durch eine Bankgarantie sichergestellt werden.
Der Unterhalt aller vom Mieter getätigten Veränderungen liegt bei ihm. Alle Kosten, die aus den Veränderungen durch den Mieter beim Vermieter entstehen, insbesondere die Mehrprämie der Gebäudeversicherung, sind vom Mieter zu tragen.
Verändert der Mieter die Mietsache vertragswidrig, ohne Zustimmung des Vermieters, hat er das Mietobjekt am Ende des Mietverhältnisses wieder in den ursprünglichen Zustand zu versetzen, resp. für diese Kosten aufzukommen.
Nur wenn die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses dank der Erneuerung oder Änderung einen erheblichen Mehrwert aufweist und der Vermieter ihr zugestimmt und auf die Wiederherstellung ausdrücklich verzichtet hat, kann der Mieter dafür eine entsprechenden Entschädigung verlangen.
14.2. Veränderungen ausserhalb des Mietobjektes
Fassadenteile sind dem Mieter nicht mitvermietet. Das Anbringen von Einrichtungen und Vorrichtungen ausserhalb des Mietobjektes (z. B. Storen, Aushängeschilder, Plakate, Schaukasten, Antennen, Nistkasten u. ä.) sowie die Änderung bestehender Einrichtungen und Vorrichtungen, dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters erfolgen.
Die Kosten der Namensschilder für Briefkasten, Hausglocke, Lift, Wohnungstüre usw. gehen zu Lasten des Mieters. Um eine einheitliche Gestaltung für das ganze Gebäude zu erreichen, sind sämtliche Schilder durch einen vom Vermieter zu bestimmenden Fachmann ausführen zu lassen.
14.3. Geräte mit Wasseranschluss
Die Verwendung eigener Geräte mit Wasseranschluss (Waschmaschinen, Geschirrspüler etc.) im Mietobjekt ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Ein allfälliger Mehrwasserverbrauch geht zu Lasten des Mieters. Dieser haftet für sämtliche Schäden, die durch die Verwendung der genannten Geräte entstehen.
15.1. Glasbruch etc.
Der Mieter trägt das Bruchrisiko sämtlicher Scheiben und Vorrichtungen aus Glas sowie Lavabo, WC, Badewanne im Mietobjekt. Er ist verpflichtet, diese Risiken durch eine Neuwert-Versicherung abzudecken.
15.2. Eingebrachte Sachen des Mieters
Für eingebrachte Sachen des Mieters sowie für dem Mieter bewilligte Veränderungen am Mietobjekt, lehnt der Vermieter jede Haftung ab. Der Mieter versichert seine Sachen selbst gegen Feuer, Wasser und Diebstahl.
Fehlende Schlüssel sind vom Mieter auf seine Kosten zu ersetzen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall überdies berechtigt, die Schliessanlage und die Schlüssel auf Kosten des Mieters zu ersetzen oder ändern zu lassen, dies sowohl während als auch am Ende des Mietverhältnisses. Der Mieter darf neue Schlüssel nur mit Erlaubnis des Vermieters anfertigen lassen. Diese sind dem Vermieter beim Auszug des Mieters ohne Entschädigung zu überlassen.
Im übrigen gelten die gesetzlichen Bestimmungen über den Mietvertrag im schweizerischen Obligationenrecht (OR) und bezüglich des Eherechts Art, 162 und 169 des schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) sowie Art. 266m, 266n und 273a OR. Für alle Streitigkeiten, die aus dem Mietvertrag entstehen, gilt als Gerichtsstand der Ort der gemieteten Sache.
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